汇山房地产开发公司与南通四建公司

超标的查封异议纠纷案

超标的查封无论是在保全中还是执行措施中，都是比较常见和普遍的现象，也是在纠纷博弈中一方制约另一方的常规做法，遇到此类问题应如何有效应对，至关重要。

一、基本案情

原告南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）与被告徐州汇山房地产开发有限公司（以下简称汇山公司）因建设工程施工合同纠纷一案向本院申请诉讼保全，本院于2014年12月18日作出（2014）徐民初字第341-1号民事裁定，查封被告汇山公司价值2300万元的财产；并于2014年12月22日查封了汇山公司所有的位于徐州经济开发区蟠桃山路南徐土国用（2012）第25711号土地使用权及该土地上在建工程房产共计80套，冻结期限二年。汇山公司对此提出异议，认为超标的查封。

二、法院裁判情况

徐州中院审理认为，汇山公司的异议申请要求解除40套房产的请求予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。汇山公司提供的证据表明，房屋的价格参照汇山公司在徐州市物价局备案的价格和双方在补充协议中约定的担保价格及查封80套房屋总面积核算，保留查封的60套房屋，其价值已接近3000万元，即使考虑到房屋拍卖一拍、二拍的特殊情况，60套房屋的价值也能够保证南通四建请求保全的数额2300万元。本院查封汇山公司的80套房产，其价值已明显超出该范围，在能够满足申请人保全数额的前提下，根据异议人的申请，应对查封、冻结超出保全数额的20套房产予以解除查封。裁定：解除对徐州汇山房地产开发有限公司所有的1号楼1-502、1-2102、1-2202、1-403、1-1003、1-1103、1-2003、1-1604、1-1704、1-2404、2-504、2-1402、2-2402、2-2702、2-1201、2-2301、2-703、2-1105、2-1503、2-2601，共20套房产的查封。

三、本案典型意义

本案典型意义在于对在建工程的查封确实超过执行标的数额的情况下能否解除超额部分的查封。

判断在建工程的查封是否超标的归根结底还是要判断涉案在建工程是否具有可分性。通常来讲，如果涉案在建工程没有取得预售许可证的情况下就没有分户处理的基础，故对此类五证不全的在建工程是可以房地一体查封的，即使实质数额超标的也是允许的。

相反，如果在建工程已经取得了预售许可证则另当别论了。比如在《甘肃永瑞房地产开发有限公司与甘肃永瑞房地产开发有限公司、李锡明民间借贷纠纷案》【（2016）最高法执复3号】中，最高院认为“被查封的案涉房产虽为在建工程，但已取得商品房预售许可证，可以对外销售，结合周边商铺销售价格及双方当事人在借款合同中的约定，被查封的36703.83平方米房产价值已明显超过申请保全的金额200,405,554.8元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”之规定，对于明显超标的部分应解除查封。”

故，法院在充分考虑了即使在二次流拍后查封房产的价格依然满足债权人诉讼金额的情况下，结合销售价格，认为查封的房产价值已明显超出该范围，裁定解除部分房产的查封是正确的。