子房美景花园小区业主委员会与子房美景幼儿园

排除妨碍纠纷案

随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理企业实施市场化专业化管理为主导的模式，物业管理问题日益凸显。业主委员会作为业主自治管理组织，其诉讼主体地位由于我国法律和司法解释态度模糊、没有明确规定，导致司法领域各地法院在业主委员会诉讼主体资格的认定上分歧较大。

一、基本案情

久隆集团为子房美景小区的开发商，2004年6月11日徐州市规划局同意了关于子房美景小区的规划，规划图纸上对幼儿园进行了设计，位于小区内一独立环岛上，图纸上显示环岛均属于幼儿园的占地范围，四周是公共道路。该小区建成后，子房美景幼儿园便成立经营至今。2012年1月13日，久隆集团与徐春丽签订购房协议书，徐春丽购买坐落于子房美景花园小区内的幼儿园及附属院落，转让标的为现状交付，并变更了房屋所有权登记。子房美景业委会的一审诉讼请求为：判令久隆集团、子房美景幼儿园停止侵权，拆除修建于子房美景花园小区公共用地之上的房屋及其他设施，恢复原状。

二、法院裁判情况

法院判决认为，子房美景幼儿园拥有合法的土地使用权证及房屋所有权证，其主要建筑并未超过其合法权属范围。依据子房美景小区规划设计图纸，子房美景幼儿园位于小区内一独立环岛，结合小区幼儿园规划设计、幼儿园建设标准及幼儿活动安全等因素考虑，子房美景幼儿园建设之初在活动场所周围安装相应安全防护栅栏具有合理性，且该幼儿园建成后经验收合格经营至今，上诉人在一审庭审中亦陈述子房美景幼儿园建设时是木栅栏，后期安装为铁栅栏，铁栅栏和木栅栏的位置是一致的。上诉人主张被上诉人擅自改变小区公共设施、设备、公共场所、绿地的使用性质，侵占公共用地，但未提供充分证据予以证明，且被上诉人亦不予认可，故该项主张依据不足，本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。

三、本案典型意义

业主委员会是否具有诉讼主体资格。

主体资格的审查是审理物业纠纷案件的首要环节，直接涉及当事人诉权是否成立。业主委员会是否具有当事人能力（诉讼法意义上，）即是否具备诉讼主体资格？这个问题的产生，与我国的立法欠缺有关。我国《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规没有对业主委员会是否具有诉讼主体地位作出明确规定。最高院在给安徽省高院的两个复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。2003年8月20日最高法在给安徽省高院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请求一案的复函》中答复：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。 2005年8月15日最高法在给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。从我国现有制度设计来看，业主、业主大会、业主委员会哪个更适合作诉讼主体呢？业主只能就自己的私益权主张权利，对于公益权的主张因超出个人利益范围则存在法律障碍。业主大会是一个非常设组织，如果由其代表全体业主提起诉讼，技术较为烦琐，增加了诉讼成本和难度，其性质不宜作为诉讼主体。只有业主委员会最适宜作为全体业主公共利益的维护者。

在现阶段承认业主委员会的诉讼主体资格，符合设立业主委员会的初衷。《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。现阶段实践操作中，人民法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时应当认可其具备一般的诉讼主体资格。但应重点审查以下几点来判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体：
　　1、业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会应当依法成立，须经业主大会选举产生，并经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
　　2、业主委员会提起诉讼是否经过业主大会（业主代表大会）的授权。业主委员会在现阶段承认其诉讼主体资格，是一种权宜之计。为防止业主委员会滥用职权，业主委员会每一次提起诉讼都必须经业主大会或者业主代表大会决议，以便在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。
　　3、是否在物业管理纠纷范畴内。业主委员会不得超出职责范围提起诉讼。
　　4、是否涉及全体业主的公共利益。

（承办律师：聂新志）